L’unité de voisinage, dès maintenant
© Polysémique – Courtoisie Urbaine / Photo Charity Thomas
Les promoteurs Cogedim et Histoire & Patrimoine ont lancé, avec le bailleur CDC Habitat, une démarche de dialogue participatif avec un panel représentatif des futurs propriétaires et locataires de la Façade Denfert. Elle préfigure les « communs » du site et les cohabitations entre résidents et usagers.
Entretien avec Victor de Laboulaye, directeur du développement chez Cogedim
Que représente, pour Cogedim, la démarche participative engagée ?
L’occasion d’expérimenter des pratiques de projet plus inclusives. Cogedim a déjà mené des processus participatifs avec les futurs acquéreurs, comme par exemple sur l’île de Nantes ou l’ancienne Prison de Nantes. Néanmoins, ce qui est inédit à Saint-Vincent-de-Paul, c’est que le promoteur s’investit dans un dialogue impliquant à la fois les futurs acquéreurs et locataires d’un même ensemble immobilier. Ce dialogue est facilité par la présence de CDC habitat à nos côtés. Le bailleur, et co-promoteur, maîtrise évidemment tous les enjeux du logement locatif, dont il sera le gestionnaire. Il joue un rôle-clé dans les échanges avec les futurs locataires. Le partenariat avec CDC Habitat est remarquable car d’habitude les bailleurs sont nos clients. Là, il permet de mieux anticiper les évolutions du logement locatif et de mieux les intégrer au projet. Ce travail se poursuivra jusqu’à la livraison des logements.
À quel moment intervient le processus de dialogue ? Et dans quel but ?
L’essentiel du projet, un des plus complexes que Cogedim ait porté, a été défini lors du concours lancé par P&Ma. Il a fallu ensuite l’affiner techniquement lors d’échanges nourris avec les équipes de conception, les futurs gestionnaires, les opérateurs sociaux et culturels, la Ville de Paris et l’aménageur. La démarche participative, proposée dès notre réponse à l’appel d’offres, n’a été organisée qu’au terme de ce processus alors que le projet est déjà globalement arrêté et le permis déposé. Nous ne pourrons donc pas faire contribuer le panel au projet architectural, comme cela a été fait ailleurs sur la ZAC. Lauréats en 2020, nous n’avons pu sélectionner le groupement « Courtoisie Urbaine / Polysémique », le prestataire qui nous accompagne dans la démarche, qu’au mois de septembre de la même année. Après avoir défini notre méthode de travail, nous avons procédé à la sélection du panel des futurs acquéreurs et locataire en mars/avril 2021. Le travail ne fait que commencer
© Polysémique – Courtoisie Urbaine
Quels sont donc les objets de cette réflexion collective ?
Il est essentiel de faire émerger un dialogue autour des communs, futurs lieux partagés de la Façade Denfert. Ce sont des espaces très généreux, hérités de l’ancienne architecture hospitalière : de vastes halls d’accès, de très larges paliers d’escalier… aujourd’hui appropriables par la vie collective. Ils seront réadaptés en ce sens. Mais avec quelle programmation ? Et sous quelles modalités de gestion ? L’objectif est d’éviter les conflits d’usage dans un ensemble, la Façade Denfert, qui fait cohabiter des logements, une multiplicité d’activités culturelles et récréatives ouvertes au public, une résidence d’artistes, un restaurant avec espace de formation pour chefs réfugiés, un incubateur social d’entreprises… Une réflexion s’impose sur les zones de rencontre, de frottement, entre tous les utilisateurs, résidents, salariés ou visiteurs. Le dialogue participatif anticipe la vie de l’ensemble immobilier pour mieux en appréhender le sens et les contraintes en vue de les résoudre. Il doit aussi faire émerger, à travers ses différents temps d’échanges, une sorte d’unité de voisinage, une communauté de vie avant même la livraison des immeubles.
La cour Robin © 51N4E / lotoarchilab
Avez-vous déjà des pistes pour organiser cette cohabitation ?
Avec toutes les parties-prenantes du projet, nous réfléchissons à la création d’une association, une instance de pilotage mettant tous les usagers des lieux autour d’une même table. À eux, ensuite, d’imaginer comment s’approprier l’outil et quelles prérogatives lui attribuer. Et de le faire vivre pour animer de manière constructive le dialogue entre résidents et usagers.
À travers le projet de la Façade Denfert, la Ville de Paris ambitionne d’entretenir la flamme des Grands Voisins, en multipliant les interactions entre tous ceux qui habitent et animent les lieux, sans exclure. Nous pouvons, à travers la démarche participative, réussir leur cohabitation, poser les bases d’un dialogue durable entre tous… C’est la condition essentielle d’une implication éventuelle des futurs habitants dans la vie de la Façade Denfert. Il ne s’agit bien évidemment pas de les y contraindre. Néanmoins, parmi les foyers ayant manifesté leur intérêt, nous décelons une envie, une adhésion au projet d’ensemble.
Qu’est-ce qui vous le laisse penser ?
Certains sont allés jusqu’à envoyer des lettres de motivation afin de mettre de leur côté toutes les chances d’habiter un jour la façade Denfert ! Elle suscite un certain engouement auprès des habitants du 14e arrondissement et au-delà. Presque aucune candidature uniquement orientée vers l’investissement immobilier, ne nous est parvenue. Nous pressentons donc d’ores et déjà qu’il y aura des habitants très motivés, avec des expériences personnelles, de vie ou professionnelles, à partager. Ils seront sans aucun doute moteurs dans la vie du futur ensemble, y compris dans sa dimension culturelle.
La cohabitation s’organise aussi entre propriétaires et locataires…
La Façade Denfert articule autour de chaque palier d’escalier des logements en accession et des logements locatifs intermédiaires (LLI) destinés à la classe moyenne. Il n’y a pas de véritable écart culturel entre locataires et propriétaires, leur bonne entente ne fait pas de doute. Les bailleurs considèrent parfois la mixité comme une source potentielle de difficulté de gestion, car elle les oblige à rentrer dans la logique des syndics de copropriété. Néanmoins, CDC Habitat est habitué à ce type de dispositif et jouera pleinement le jeu de la mixité dans la Façade Denfert.